۲+۲=۴-۱=۳

نگاهی به طرح خانه‌های ۲۵ متری

نویسنده: مسعود تقوی| دانشجوی کارشناسی ارشد مطالعات معماری ایران
تصویرسازی: حسین ارشدی| دانشجوی کارشناسی معماری دانشگاه تهران


در زمانِ نداری، کم‌کردن یکی از پرکاربردترین و مؤثرترین راهکارهای بشری برای از این‌ستون تا آن ستون کردن است؛ مثلاً برخی لباس کمتری می‌خرند؛ بعضی دیرتر آرایشگاه می‌روند؛ تعدادی کمتر می‌خوابند؛ عده‌ای کمتر می‌خورند؛ گروهی کمتر ماشین می‌خرند. تنها چیزی که زیادتر می‌شود، شمردن است؛ مثلاً تعداد شلیل‌های داخل یخچال را می‌شمارند؛ ساعت می‌گذارند تا بیش از حد نخوابند؛ برگه‌های مرخصی را احتکار می‌کنند؛ به دوستانشان نمی‌پیوندند تا تجمع بیش از سه نفر نشود؛ و خانه‌ها را متر می‌کنند. این آخری از قدیمی‌ترین ترفندهای بشری برای کم‌کردن است. درواقع آن‌هایی که نداشتند، خانه‌هایشان کوچک‌تر بود. و قدیم‌ها، خیلی‌ها نداشتند. امروز نیز وضعیتمان بی‌شباهت به گذشته‌ها نیست. به همین علت دولتمردان پیشنهاد داده‌اند برای گذر از این روزهای متلاطم، خانه‌های کوچک‌تری ساخته شوند. اما قضیه آن‌قدر هم ساده نیست. شاید حتی بتوان گفت پیچیده‌تر هم می‌شود.

خانه‌های کوچک‌تر طرح جدیدی نیست. مدت‌هاست افراد برای کم‌کردن هزینۀ سرپناه، مترها را تقسیم کرده‌اند. تازه‌ترین استراتژی بقایی که در این راستا کشف شد، گزارشی بود که از پشت‌بام خوابی منتشر شد. در کنار بام‌خوابی باید راه‌کارهایی چون هم‌خانگی چند نفر، هم‌خانگی چند خانواده، کانکس‌خوابی برای کارگران، چادرنشینی مهاجران، پانسیون دانشجویان، اجاره دادن اتاق‌های خانه و -موثرترین شیوۀ کاهش هزینه‌های سرپناه- بی‌خانمانی را نیز نام برد. آنچه که این شیوه‌ها را به یکدیگر شبیه می‌کند، رویکرد افزایش سرانۀ انسان به ازای هر مترمربع است. درواقع مشکل اصلی کمبود زمین است، ساختن سقف نیست. بنابراین، منطقی است که مسئولین برای حل معضل کمبود سرپناه، روی به تقسیم هرچه بیشترِ زمین بیاورند و در نتیجه «طرح خانه‌های ۲۵متری»! اینکه چگونه به این‌جا رسیده‌ایم را باید کمی شرح دهم. طی چند دهۀ اخیر، درصد افرادی که صاحب‌خانه هستند، کمتر شده است. تا جایی که تقریباً نیمی از تهرانی‌ها، اجاره‌نشینند. چرا این اتفاق رخ داده است؟ چون خانه‌ها بیش از حد گران شده‌اند، و مردم نمی‌توانند خانه بخرند، بنابراین مجبور می‌شوند اجاره کنند. چه چیزی بیش از هرچیز دیگری گران شده است؟ زمین. پس، برای آنکه افراد بیشتری بتوانند صاحب‌خانه شوند، خانه‌های کوچک‌تری باید ساخت که زمین کمتری استفاده می‌کند.

تصویر ۱: طرح خانه‌های ۲۵متری؛ قضیه‌ای که آن‌قدر هم ساده نیست. شاید حتی بتوان گفت پیچیده‌تر هم می‌شود.

در نگاهی گذرا، این طرح می‌تواند بخشی از مشکلات جامعه را حل کند؛ در یک طرف، افراد نسبتاً جوان با نهایتاً یک همسر قرار دارند، و در طرف دیگر، خانه‌ای که بتواند سرپناهشان باشد. او از اجارۀ خانه‌های چندده‌متری راحت می‌شود، و می‌تواند با برنامه‌ریزی چند ساله، صاحب ۲۵ متر شود. خانه‌اش به مرکز شهر نزدیک‌تر خواهد شد و وقت کمتری را در راه تلف خواهد کرد. برای کسی که اکثر اوقات از لپ‌تاپ و گوشی‌ استفاده می‌کند، ۲۵ متر زیاد هم هست. همچنین تحقیقات نشان داده‌اند که افراد الزاماً در جای تنگ دیوانه نخواهند شد. مشکل وسایل و امکانات هم با ابتکار طراحان حل خواهد شد: کمدهای دیواری فراوان، میز ناهارخوری دیواری، کتری برقی دیواری، جاکفشی سقفی، وانِ تختی، صندلی توالتی، دیوار زمینی، و الخ. جمعیت که زیادتر شد، شاید این خانه را بدهند اجاره و جای بزرگ‌تری اجاره کنند، یا بفروشند و بروند جای دیگری بخرند. در نگاهی جزئی‌تر اما، این طرح دچار چندین تناقض است که بهتر است قبل از اجرا حل شود.

اولین ادعایی که دربارۀ این خانه‌ها می‌شود، ارزانی است. گفته می‌شود افراد می‌توانند با هزینۀ کمتر، خانه‌دار شوند. اما آیا این خانه‌ها آن‌قدر ارزان خواهند بود؟ در ابتدا، این خانه‌ها نوساز هستند، پس از میانگین قیمت مناطق بالاتر خواهند بود. نباید تأثیر کوتاه‌مدتی از این خانه‌ها انتظار داشت. همچنین، طراحی خانه‌های کوچک، پیچیدگی‌هایی دارد که خانه‌های متداول بزرگتر ندارند، البته اگر قرار است خانه‌های خوب بسازند، وگرنه که هیچی. این خانه‌ها، مانند هر خانۀ دیگری، به نور و تهویۀ مناسب احتیاج دارند. خانه‌ها باید به جداره‌های بیرونی ساختمان برسند، یا اینکه از طریق نورگیر و ترفندهای دیگر نور مناسب داشته باشند. این باعث می‌شود ساخت خانه‌های ۲۵ متری در برخی زمین‌ها، منطقی نباشد، و در جاهایی که ممکن است، بخشی از زمین به نورگیر و وید و امثالهم اختصاص یابد. کوچکی همچنین بدین معناست که بهتر است تأسیسات مرکزی باشد. چه دلیل دارد هر خانه یک آب‌گرم‌کن داشته باشد، که خودش نزدیک به یک متر جا می‌برد. کولر آبی و حتی گازی، در مقیاس ۲۵ متر فضای کمی نمی‌برد. کولر گازی جداره را اشغال خواهد کرد و کولر آبی خودش کلی جا می‌برد. برای آنکه فعالیت‌های موردنیاز تأمین شود، این خانه‌ها احتیاج به طراحی منحصربه‌فرد خواهند داشت. هر کدام باید با جزئیات طراحی شود؛ هیچ سوراخی نباید بلااستفاده بماند. بدین ترتیب، هزینه‌های طراحی را هم باید اضافه کرد. همچنین، ساخت واحدهای بیشتر در یک ساختمان، احتیاج به فضای مشاع بیشتری دارد؛ اگر یک خانه یک ورودی داشته باشد، دو خانه دو ورودی لازم دارند و چنین است که هزینه‌های آن را سازنده به قیمت خانه اضافه خواهد کرد. به این معادله پارکینگ را هم اضافه کنید، یا در واقع کم کنید. جای پارک خودش ده‌متر فضا می‌برد. احمقانه خواهد بود اگر برای یک خانۀ ۲۵متری یک جای پارک هم در نظر گرفته شود. این بدان معنی است که این خانه‌ها نمی‌توانند خیلی از مراکز کار و تجاری شهر دور باشند؛ جاهایی که معمولاً گران‌تر هستند.

تصویر ۲: خانه‌های ۲۵متری هم به نور و تهویۀ مناسب احتیاج دارند و باید به جدارۀ بیرونی ساختمان برسند یا یا اینکه از طریق نورگیر و ترفندهای دیگر نور مناسب داشته باشند

البته این مشکلات را می‌توان با یک کار حل کرد: این خانه‌ها را در زمین‌های بزرگ، خارج از شهر بسازند. با این کار، قیمت طراحی با توجه به تعداد، بی‌اهمیت می‌شود. هزینۀ جزئیات منحصربه‌فرد و وسایل مخصوص این خانه‌ها، با تولید انبوه کاهش می‌یابد. تأسیسات مرکزی راحت‌تر برقرار می‌شود. جا برای پارکینگ هم زیاد خواهد بود. اما خارج از شهر، مشکلات خاص خودش را دارد. نخست اینکه، دلیل خاصی وجود ندارد خانه‌های خارج از شهر کوچک باشند؛ زمین در این مناطق طبیعتا ارزان‌تر است. اگر بخواهند حجم زیادی از افراد را در یک جا متمرکز کنند، ترافیک زیادی ایجاد خواهد شد. رفت‌وآمد به تهران به شدت فرسایشی است، و برای کسانی که حتی دلِ خانه‌شان باز نیست، شاید کمی افسرده‌کننده باشد. ساعت‌ها وقت در مسیر تلف خواهد شد، حتی اگر با حمل‌ونقل عمومی بروند و بیایند. این افراد شاید ترجیح دهند خانه‌هایشان را بفروشند یا اجاره دهند و در تهران مستأجر شوند؛ اگر شده، با چند نفر غریبه. آن ساعت‌هایی که در راه تلف می‌شد را هم می‌گذارند برای شغل‌های دوم و سوم. عملاً، ساخت خانه‌های ۲۵ متری دور از تهران توهین‌آمیز خواهد بود.

تصویر ۳: ساخت واحدهای بیشتر در یک ساختمان به‌معنای افزایش فضای مشاع و پارکینگ، و افزایش قیمت ساختمان است.

مهم‌ترین چیزی که خانه‌های ۲۵متری احتیاج دارند، بستری برای شکل گرفتن سبکی از زندگی است که تا به‌حال در ایران رایج نبود. برای شهرداری و دولت راحت است بگوید خانه‌های ۲۵متری بسازید؛ اما بیشترین بار بر دوش آنان خواهد بود. محلاتی که چنین خانه‌هایی دارند، باید پیاده‌محور طراحی شود. چیزی که مطلقاً در تهران وجود ندارد. همچنین بسیاری از فعالیت‌هایی که در خانه رخ می‌داد، باید جای دیگری برای بروز پیدا کند. کار ساده‌ای چون ورزش سبُک، خودش نیاز به پارک دارد. در مقیاس‌های مختلف باید فضاهای جمعی وجود داشته باشد؛ چراکه این خانه‌ها امکان جمع‌شدن را نمی‌دهند. هم‌نشینی با رفقا احتیاج به فضای دنج و خصوصی‌تر دارد. دورهمی با دوستان نیازمند جایی دور از آفتاب تند تابستان و سرمای گزندۀ زمستان است. از آنجایی که یخچال این خانه‌ها هم همان‌قدر کوچک خواهند بود، باید بازار میوه و مواد اولیۀ تازه در نزدیکی وجود داشته باشد. حتی ممکن است جایی برای مهمانی در نظر گرفته شود. شاید هم این افراد آن‌قدر دوست و رفیق ندارند که بخواهند جشنی به پا کنند، یا در اکوسیستم شهری همواره نقششان مهمان خواهد بود، نه میزبان. و صدها کار و فعالیت دیگر که نیازمند فضاست. بخشی از این نیازها را بازار رفع کرده است: کافه‌ها فضای دنج می‌فروشند؛ رستوران‌ها فضاهایی برای دورهمی‌های گسترده‌تر فراهم می‌کنند؛ باشگاه‌های ورزشی، سالن‌های بازی و زمین‌های روباز بخشی از نیاز به ورزش را تامین می‌کنند؛ و امثالهم. با این حال، دولت موظف است فضاهای مناسب برای این نوع زندگی را فراهم آورد. پارک، انواع صندلی و نیمکت، درخت برای سایه، مرکز محله برای دسترسی آسان به محصولات مصرفی روزمره، کتابخانۀ محلی، و غیره و غیره. با توجه به این مسائل، مناطق بسیار کمی از تهران می‌توانند چنین امکاناتی فراهم آورند، و هرجایی که چنین خانه‌هایی قرار است ساخته شود، نیازمند زیرساخت‌هایی است که مشخصاً در این وضعیت فعلی، پولش را ندارند.

تصویر ۴: مهم‌ترین چیزی که خانه‌های ۲۵متری احتیاج دارند، بستری برای شکل گرفتن سبکی از زندگی است که تا به‌حال در ایران رایج نبود. محلات باید پیاده‌محور طراحی شوند. همچنین بسیاری از فعالیت‌هایی که در خانه رخ می‌داد، باید جای دیگری برای بروز پیدا کند.

درواقع، آنچه می‌خواهم بگویم این است: ساختن خانه‌های ۲۵ متری به سادگیِ تقسیم کردن یک خانۀ ۱۰۰متری بر چهار نیست. از نظر برخی صاحب‌نظران دیگر اما، این طرح اساساً کاری به زندگی و سبک زندگی و این حرف‌های ما و غیره ندارد. مثلا ابراهیم‌پور در این متن[۱] هدف از این طرح را چنین توضیح می‌دهد: «طرح آلونک‌های نوساز با هدف مسیرهای جدید برای رونق‌بخشی به بازار مسکن و به‌تبع آن درآمدزایی ا‌ست. تا به امروز به دلیل ضوابط طرح تفصیلی که مهم‌ترین آن تأمین پارکینگ است، تمایلی برای سرمایه‌گذاری در زمین‌های با مساحت کم نبود و در نتیجه این زمین‌ها از بازار مسکن بیرون ماندند. در حقیقت این زمین‌ها رانتی را در خود ذخیره دارند که می‌بایست از طریق جذب سرمایه‌گذاری آزاد شود و آزادسازی آن بازار مسکن را رونق خواهد بخشید.» یعنی، خانه‌های ۲۵متری نه برای اسکانِ چند بیچاره، که برای بسازبفروشی بر زمین‌های کوچک باقی‌مانده در تهران است. البته خود ابراهیم‌پور به این نکته نیز اشاره می‌کند که در طرح جامع تهران، مجوز ساخت مسکن تا ۳۵ متر هم داده می‌شود. با تغییر قوانین شهری، شاید تمایل بسازبفروش‌ها به این زمین‌ها بیشتر شود. با این حال، بسازبفروش‌ها اکثراً میل به متراژهای بزرگ‌تر دارند. چنان که بیشتر خانه‌های ساخته‌شده در تهران بین سال‌های ۸۵ تا ۹۵، ۱۵۱ تا ۱۸۰ مترمربع مساحت دارند.

به نظر من اما، بزرگترین ایرادِ این طرح این است: الان مردم در خانه‌های ۲۵ متری زندگی می‌کنند، نسل بعدی را چکار می‌خواهیم بکنیم؟ بیایید از این منظر به قضیه نگاه کنیم. تقریباً نیمی از ساکنان تهران، مستأجرند. چه چیزی باعث این اتفاق شده است؟ در ایران، نه فقط تمایل زیادی به حفظ سرمایه در زمین وجود دارد، بلکه این کار سود زیادی هم به همراه می‌آورد.[۲] طرح خانه‌های ۲۵متری را می‌توان از طرفی، تلاش برای تقسیم این ثروت بین مردم دانست، و از طرف دیگر، جذب سرمایه برای سرپا نگه داشتن سیستمی که خودش باعث شده است این وضعیت به وجود بیاید. همین روند است که باعث شده تعداد زیادی مستأجر شوند. البته، اجاره‌کردن هم نوعی سرپناه داشتن است. آنچه که مستأجر بودن را نامطلوب می‌کند، احساس ناامنی دائمی از پیدا‌کردن خانه است. آنچه که دچار بحران شده، «ناامنی خانگی»[۳] است؛ ترس از نیافتن سرپناه. بی‌اطلاعی از روزها و ماه‌های آینده. نگرانی مستمر از تأمین اولیه‌ترین نیاز انسان. دولت می‌توانست علاوه بر ساختن خانه، که وظیفه‌اش است، این روند را بالاخره قطع یا کُند کُنَد و با قوانین، شرایطی فراهم آورد که همه از داشتن سرپناه آسوده باشند، بدون آنکه لازم باشد صاحب‌خانه باشند. دولت می‌توانست از مستأجرها حمایت کند. قرارداد اجارۀ یک‌ساله، هیچ‌گونه امنیتی فراهم نمی‌آورد. افزایش «قانونی» ۲۵درصدی اجاره‌ها تناسبی با درآمدهای مردم ندارد. اجاره‌نشینی کوچ‌نشینی شهری است، بدون هیچ‌کدام از مزیت‌های زندگی عشایری. اگر کسی از داشتن سرپناه برای چند سال مطمئن باشد، نیازی به خانه‌های ۲۵ متری نخواهد بود. شاید حتی خیلی‌ها علاقه‌مند نباشند صاحب‌خانه شوند. آنچه که وظیفۀ دولت است، تامین سرپناه و آسودگی خانگی است، نه آنکه مردم را دوباره وارد بازار مسکن کند؛ وارد چرخه‌ای که شاهد نتایجش هستیم.

تصویر ۵: بزرگ‌ترین ایراد این طرح این است که نسل بعدی را می‌خواهیم چکار کنیم؟ آنچه که مستأجر بودن را نامطلوب می‌کند، احساس ناامنی دائمی از پیدا کردن خانه است.

باید این طرح را چنین فهمید: طرحی نامعلوم برای تأمین بودجه از هر طریقی، بدون توجه به زیرساخت‌های لازم و تغییراتی که باید اعمال شود. هنوز ابعاد بسیاری از این طرح نامفهوم است؛ دولت در این پروژه چه نقشی دارد؟ بخش خصوصی قرار است چه نفعی ببرد؟ کدام زمین‌ها را برای این طرح شناسایی کرده‌اند؟ نحوۀ مالکیت خانه‌ها به چه صورت خواهد بود؟ قوانین شهری برای این طرح چگونه تغییر می‌کنند؟ این خانه‌ها با چه چالش‌های مهندسی و اجرایی مواجه‌اند؟ و الخ. این بدان معنی نیست که به این طرح هیچ امیدی نیست. افراد زیادی هستند که از این نوع خانه‌ها استقبال کنند. معاملات بازار مسکن نشان می‌دهد، تمایل افراد به خانه‌های زیر ۵۰ متر کم نیست.[۴] اما اگر وضعیت به همان ترتیبی پیش برود که در چند دهۀ اخیر پیش رفته است، جای امیدواری چندان باقی نمی‌ماند. خانه‌ها در تهران گران‌تر خواهند شد، و بسیاری حتی از مسکن ۲۵متری محروم می‌مانند.


[۱] https://meidaan.com/archive/71576

[۲] طبق نظرسنجی‌ها، بعد از سپرده‌گذاری در بانک، زمین و ملک جذاب‌ترین شیوه برای پس‌انداز مردم محسوب می‌شود.

[۳] Housing Insecurity

[۴] البته احتمالاً چون پول افراد عادی به خانه‌های بزرگ‌تر نمی‌رسد.

مسعود تقوی

هیچ نظری وجود ندارد